Kira artışı yasal sınırı nedir?
Türk Borçlar Kanunu madde 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artışı TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Bu bir üst sınırdır: taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir, ancak sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılsa dahi aşan kısım geçersizdir.
Dikkat edilmesi gereken ayrım: kullanılan oran yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalamadır. Enflasyonun düştüğü dönemlerde 12 aylık ortalama daha yüksek, yükseldiği dönemlerde daha düşük kalır — bu yüzden manşet enflasyon rakamıyla kira artışı oranı çoğu zaman tutmaz.
Hangi ayın oranı uygulanır?
Zam yapılacak ayın bir önceki ayına ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Temmuzda yenilenecek bir sözleşmede haziran ayında açıklanan oran kullanılır. Hesaplayıcıda zam ayını seçtiğinde doğru oran otomatik uygulanır; listede olmayan bir dönem için "Diğer" seçeneğiyle oranı elle girebilirsin.
Ev sahibi daha fazla zam isterse ne yapılabilir?
Yasal sınırın üzerindeki talep bağlayıcı değildir; kiracı yasal orana göre ödemeye devam edebilir ve bu, temerrüt sayılmaz. Anlaşmazlık halinde kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır; çözülmezse sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır.
Önemli istisna: kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa mahkeme, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kiraları ve taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir. Bu durumda artış TÜFE oranını belirgin biçimde aşabilir.
İşyeri ve konut dışı kiralar
TBK 344'ün TÜFE sınırı konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Arsa, tarla, açık otopark gibi çatısız taşınmazlarda bu sınır uygulanmaz; artış sözleşme serbestisine tabidir. Kira sözleşmenin türünü kontrol etmeden bu hesabı uygulamak yanıltıcı olabilir.